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Michael Matusik 預測2019 經濟將發生的改變


作者: Michael Matusik


1. 政治:

推斷五月份可能會有聯邦選舉, 因此無論結果如何, 所有商業相關的改革策略將會在選舉前後發生, 經濟應該會改善. 不管選民如何猜測, 房地產市場將會是改革的關鍵.

2.雙向經濟: 公共vs. 私人

我們經濟成長緩慢主要因素來自於公共部門, 人口增長和國家債務.
在私人方面, 企業正處於獲利, 獎勵股東, 但沒有雇用更多員工或提高工資的打算.
按人均計算, 大多數經濟指標都在下降.


3. 現金利率:


除非我們看到私人產業的經濟提升, 否則現金利率將會降低, 因為我們已處於收入衰退一段時間.  現在官方統計數據也是如此顯示, “減息的呼聲持續增加.

2019 年有兩項削減幅度分別為0.25%. 中國央行與現任政府之間的隔牆,以及試圖維持抵押貸款利率(如果它們目前處於低位)是主要原因。


4. 兩速房市:

悉尼和墨爾本的房價已被過度炒高, 其餘城市還尚有空間.

這兩大城市的價格被推高之因素目前在其他地方還未發生過. 在悉尼和墨爾本以外的地區,預計未來幾年(也許是十年)的價格(或租金)價格不會上漲。但是2019年悉尼和墨爾本的價值可能會持續下降。這個情形會持續多久如同像投擲飛鏢一樣,但比2016年的市場巔峰低10% 是肯定的。


5. 感知:

將持續有負面新聞報導, 特別是現在澳大利亞主流新聞Nine Network,

也許最好不要看商業新聞, 報紙或是電台節目. 重點是, 你已經購買一個對你心情有很大引響的房產. ME 銀行進行了一次很好的民意調查. 見下表

三年前購房的投資客比近期12個月才買房的投資客壓力要小. 表中的最後一行很有趣. 儘管有這些擔憂, 但在三年前購買的1500受訪者中, 只有 15%感到遺憾.也許他們只是抱怨而已.

 


6. 人口:


我們需要一個長期的人口政策
, 但豬也可能會飛, 我懷疑目前的年度增長水平 (400,000)可能會在一段時間內實現. 新增長的人口將會在澳大利亞的 悉尼, 墨爾本, SEQ和珀斯四個城市定居. 更多的人將會從悉尼或是墨爾本往北遷移到 新南威爾斯海岸 和SEQ 或向南邊 塔斯馬尼亞. 其中許多人將是經濟難民或退休人員.


這對房市的引響程度值得懷疑.  在房屋價格提升之前,需要更多私人投資. 需要更多高薪的工作來提升房產價值. 降息將是一種保持現狀的辦法.



7. 人民工資  


很多事情都不支持人民工資提升
, 人工機械化, 電子化, 和互聯網的發達導致每年人工升薪的機會減低. 將來會有更多的低收入工作. 中等收入家庭可能將一度受到擠壓.



8. 土地供應


在這
, 我將繼續對SEQ進行評論, 這個地區目前的土地供應實際水平,廣泛的公頃 和服務站, 土地已是供不應求. 這裡有許多填充地, 小型可重新開發的土地, 但實際上要開發大量的地還是搖不可及, 有許多前置工作. 要是人民不是遷移到SEQ, 那麼經濟將遭受到損失.

9. 住房需求:

未來的住房需求趨勢將是首次購屋者和 小家庭. 預計明年開始. 見下表:


圖片來源: Matusjk 數據 + ABS 統計


此外, 值得注意的昰, 與過去十年相比, 未來十年每年需建造更多房屋. 主要來自於縮小規模的家庭, 首次購屋者, 房屋升級的家庭少於規模縮小的家庭.
總體數字膨脹, 無論是首次業者還是縮小規模的買家, 每戶人數減少, 但增加了更多的建造需求.  

10. 負債:

簡而言之
, 如果只針對新建築產出, 那麼未來將建造更多的投資房.
但如果把負債的部分去掉, 投資客的類型將會發生重大變化, 每套房將需要更多的租金收入. 這通常意味著每個資產有更多租戶. 然而, 大多數地方當局將開始過度監管 (甚至徹底禁止)

雙重占用, 須盡快處理 附屬住宅和祖母房.

總結: 2019 的市場環境雖會比2018 更艱辛, 但也不是大家想的那麼糟.


文章來自於: https://matusik.com.au/2018/12/18/10-things-2019/  



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